Um ano novo para se virar nos 30!

Nos últimos 10 anos, o setor imobiliário de São Paulo e do Brasil viveu uma das suas mais brilhantes épocas. No período, na Capital paulista, foram lançadas e absorvidas mais de 300 mil unidades habitacionais. O ritmo de lançamentos e vendas resultou da combinação de três causas principais: políticas de crédito generosas e juros baixos; empresas capitalizadas pelo mercado acionário; e a demanda inerente ao déficit habitacional. Há, ainda, o aumento da renda.

Esse conjunto de fatores turbinou o mercado, puxando seus preços a patamares surpreendentes. O Índice FIPE ZAP de Preços de Imóveis Anunciados, um dos principais termômetros do mercado, registrou variação positiva de 215%, entre janeiro de 2008 e novembro de 2014. Nesse período, o acumulado do IGP-M foi de 46%. Entretanto, o setor perdeu força, e 2014, pelos indicadores anunciados, aponta retração de lançamentos e vendas de 40%, em relação à média dos últimos anos. A queda iniciou-se com os protestos da Copa do Mundo, agravou-se com as eleições e afundou de vez com as incertezas econômicas mundiais e brasileiras. É nesse cenário que analisamos o que esperar em 2015.

São Paulo é vítima de seu próprio sucesso! Pelo seu conteúdo econômico/social/médico/educativo/cultural, atrai milhares de empresas e pessoas. As primeiras em busca de negócios. As segundas, de emprego. O aumento populacional, vegetativo e migratório, produz inúmeros desdobramentos. Um deles é a construção de imóveis para moradia e serviços. O novo Plano Diretor baseia-se na descentralização da cidade, oferecendo incentivos para várias regiões. Seu objetivo é reduzir o número de deslocamentos. Para isso, prevê o adensamento ao longo dos eixos de estruturação urbana. Deveremos, portanto, ter muitas oportunidades e concentração de lançamentos nessas regiões.

A maioria das empresas construtoras com ações negociadas em bolsa passou 2014 liquidando estoques e programando lançamentos para 2015, cada vez mais seletivos. Deverão procurar mais rentabilidade. A redução de lançamentos deverá amenizar a pressão sobre a mão de obra, qualificada e não qualificada, e reduzir a forte demanda sobre materiais de construção. Portanto, pode haver espaço para acomodação dos custos.

Em épocas de incerteza, com inflação e dólar em alta, os imóveis sempre foram o refúgio dos que buscam preservação de valores. Em 2015, caso as metas inflacionárias forem descumpridas e o câmbio flutuar em patamares altos, poderemos vivenciar um aquecimento no mercado, principalmente o residencial. Outros fatores nos levam a ser mais cautelosos. O primeiro deles é o juro. A previsão para 2015 é algo em torno de 12%, mas pode ser mais, caso haja descontrole econômico.

A oferta de crédito deve continuar alta, porém mais restritiva. Os bancos têm sido mais rigorosos no financiamento imobiliário. Isso contribuiu para o maior número de distratos em 2014. O aperto creditício poderá dificultar a velocidade das vendas. É fato que, com a subida de preços dos imóveis, os investidores retraíram-se. Hoje, o mercado tem funcionado basicamente para o usuário final. Outro fator que tem pesado é o índice de confiança do consumidor e empresários. Escândalos como o da Petrobras, corrupção, instituições usadas para fins ideológicos, falta de água e riscos de apagões provocam enorme desanimo das pessoas em investir.

Teremos, sim, a continuidade de muitos lançamentos. Se, antes, estávamos lançando e vendendo cerca de 30 mil unidades por ano, é de se esperar que a produção fique na casa de 18 mil a 23 mil unidades/ano, ritmo verificado antes da disparada de vendas e preços. Não obstante a previsão de menor oferta, os preços dos imóveis residenciais em São Paulo, principalmente no centro expandido, não deverão cair, porque o novo Plano Diretor limitou o potencial construtivo nos miolos de bairros, o que encarecerá lançamentos. O mercado de terceiros deverá beneficiar-se com isso.

Resta-nos, até melhores sinais econômicos, mais respeito às instituições e um cenário externo mais previsível, viver dentro dessa conjuntura de incertezas. Parafraseando nosso amigo Faustão, 2015 será um ano para se virar nos 30!